日日夜夜免费无卡顿,国内精品久久,久章草在线视频观看,天天操天天干天天人天天干,国产二区亚洲三区,国产自拍久久久国产无码,91免费 无码 国产在线观看,国产精品蝌蚪,日本美女家庭教师黄色网站,天天操猛猛操,国产无遮挡又黄又爽在线观,天天综合网精品视频7799,囯产夜轮视屏,五月丁香六月综合人妻,人人草人人干人人,青草影院国产

當(dāng)前位置:首頁(yè) > 資訊中心 > 標(biāo)準(zhǔn)法規(guī) > 正文

孫正義的WeWork教你如何把二房東生意搞砸

www.help-services.cn  2019-11-06 10:45  

  原標(biāo)題:教你如何把二房東生意搞砸

  文/Eastland

  2018年末,里基泰阿WeWork興沖沖提交上市審請(qǐng)。美國(guó)資本市場(chǎng)一度認(rèn)為,這將是2019年募集規(guī)模第二大的IPO。承銷商更一度給出430億美元~1040億美元估值。

  不料投股文件正式披露后,投資人得知WeWork財(cái)務(wù)真相紛紛退縮。當(dāng)估值從承銷商鼓吹的天文數(shù)字跌至150億美元時(shí),孫正義等股東不干了,撤回上市申請(qǐng),換CEO,裁員,注資……

  為給WeWork續(xù)命,軟銀拿出95億美元(購(gòu)買30億美元的股權(quán),兌現(xiàn)15億美元投資承諾后及50億美元的借款)。至此軟銀為WeWork付出189億美元(不包括支付給創(chuàng)始人諾依曼的“遣散費(fèi)”)卻不擁有多數(shù)投票權(quán),不控制公司。WeWork最新估值不到80億美元。難怪媒體譏諷軟銀買了250%股份,竟沒(méi)拿到WeWork控制權(quán)。

  孫正義一世英名折損殆盡卻不肯認(rèn)栽。他說(shuō):“軟銀堅(jiān)信人們的工作方式正在經(jīng)歷巨大變革。WeWork處于這場(chǎng)罕見(jiàn)革命的前沿。”

  外行看熱鬧,內(nèi)行看門道,與其嘲諷孫正義“人傻錢多,好運(yùn)氣用光”,不如從這個(gè)案例中吸取一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

  WeWork的“二房東生意”原本不至于巨虧(除非遭遇2008級(jí)別的蕭條),造成今天局面的根源有兩個(gè):一是WeWork的商業(yè)模式有硬傷,二是孫正義的激進(jìn)投資把硬傷放大了100倍。

  “二房東”看似滋潤(rùn)

  WeWork成立于2010年,商業(yè)模式是低價(jià)整體租入,切分后高價(jià)租出,說(shuō)白了就是“二房東”。加號(hào)代表情懷,情懷體現(xiàn)在裝修風(fēng)格和社交氛圍營(yíng)造。

  WeWork先后在紐約,洛杉磯,波士頓,西雅圖等地運(yùn)營(yíng)共享辦公社區(qū)之后,WeWork于2014年開始走出國(guó)門,第一站是倫敦,然后是特拉維夫,2016年來(lái)到上海。

(WeWork位于東京,紐約的共享辦公場(chǎng)所)

  照片中的場(chǎng)景與人們印象中的辦公場(chǎng)所風(fēng)格迥異,或許孫正義等投資人正是被這種情懷打動(dòng)。創(chuàng)業(yè)者未必要篳路藍(lán)縷,打工族也不是格子間里的機(jī)器人。據(jù)說(shuō)孫正義與WeWork創(chuàng)始人諾伊曼談了不到半小時(shí)就決定投入44億美元,并撂下一句話:“我要你把它做大100倍。”隨后,軟銀又先后投入30億美元和20億美元,WeWork估值被推高到470億美元。

  截至2019年6月末,WeWork在29個(gè)國(guó)家,111座城市運(yùn)營(yíng)528處辦公場(chǎng)所,累計(jì)注冊(cè)會(huì)員52.7萬(wàn)(Space-as-service會(huì)員模式)。

  2016年,WeWork營(yíng)收4.36億美元,2017年達(dá)8.86億,增長(zhǎng)103%,2018年?duì)I收18.2億美元,同比增長(zhǎng)106%,2019年H1,營(yíng)收25.35億美元,同比增長(zhǎng)101%。

  業(yè)務(wù)遍及全球,工位60萬(wàn),瞧瞧返利網(wǎng)會(huì)員53萬(wàn),WeWork的“二房東”模式看似運(yùn)轉(zhuǎn)良好。

  截至2019年6月30日,WeWork還握有總值40億美元的不可撤消租金合約。營(yíng)收增速超過(guò)100%,這是WeWork一度獲得投資人青睞的重要原因。

  但470億美元估值太荒唐。預(yù)計(jì)2019年WeWork營(yíng)收約30億美元,80億美元對(duì)應(yīng)2.6倍PS已然不低。

  給自己加戲的“二房東”

  “二房東”做的是“批發(fā)零售”生意,除非遭遇經(jīng)濟(jì)危?,賺不到批零差價(jià)也不至于巨虧損,WeWork咋就虧得把投資人嚇跑了?

  WeWork的直接成本包括“場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)成本”(Location operating expenses,包含租金,水電費(fèi),寬帶使用費(fèi)及維修等)和其它運(yùn)營(yíng)成本。

  敲黑板!場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)成本包含兩項(xiàng)普通二房東沒(méi)有的支出:

  一是“社區(qū)團(tuán)隊(duì)”(Community team)薪酬(北京地區(qū)月薪10K+),

  二是會(huì)員管理后費(fèi)用分?jǐn)偅〞?huì)籍管理,會(huì)費(fèi)收取,賬單生成等)。

  2016年“場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)成本”占營(yíng)收的99.3%,2019年H1降至85.6%。整租的價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)喪失殆盡。

  在計(jì)算毛利潤(rùn)之前,還有一些不得不花的成本需要扣除:

  一是開業(yè)前成本(Pre-opening location expenses)。主要包括開門納客前的租金,清潔費(fèi)用,人員工資等。要做的事太多,房東給的免租期不夠。開業(yè)前成本應(yīng)在物業(yè)使用期內(nèi)攤銷,

  二是折舊攤銷(Depreciation and amortization)。主要包括裝修,改建,購(gòu)置家具等行為所形成資產(chǎn)的折舊和攤銷。

  2019年H1,折舊攤銷達(dá)2.56億美元,占營(yíng)收的16.7%,開業(yè)前成本2.55億美元。

  計(jì)算毛利潤(rùn)時(shí),應(yīng)從營(yíng)收中扣除直接成本,折舊攤銷及本期應(yīng)攤銷的“開業(yè)前成本”。假設(shè)物業(yè)使用期為5年,則每年攤銷20%。

  算下來(lái)WwWork毛利潤(rùn)一直為負(fù),只不過(guò)進(jìn)入2018年,虧損率明顯收窄。

  2019年H1毛虧損6100萬(wàn)美元,虧損率4%。與2018年H1相比,少虧600萬(wàn)美元,虧損率下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。

  投資人很容易查知WeWork網(wǎng)點(diǎn)所在地段的物業(yè)租賃價(jià)格。比如某地段,某檔次寫字樓,租一間辦公室每天每平米1.5美元,租1000平米并簽三年租約,每天每平米要0.5美元。兩相對(duì)照,投資者會(huì)認(rèn)為“二房東”生意有利可圖。而且因?yàn)榉吭幢阋耍幸欢ǹ癸L(fēng)險(xiǎn)能力。

  但招股文件披露的財(cái)務(wù)資料讓投資人心寒?渴褂妹娣e大,瞧瞧返利網(wǎng)簽約期限長(zhǎng)以低價(jià)租賃的物業(yè),整修,改造,招商的周期太長(zhǎng),“開業(yè)前成本”以數(shù)億美元計(jì),還要再配社區(qū)團(tuán)隊(duì),要運(yùn)營(yíng)維護(hù)用戶管理系統(tǒng)……不肯當(dāng)本分的“二房東”,給自己加戲太多,毛利潤(rùn)率竟然變成負(fù)數(shù)。

  假如毛利潤(rùn)率高,即便過(guò)往一直虧損也會(huì)有部分投資人相信“等規(guī)模大了就可以賺錢”。毛利潤(rùn)率為負(fù),意味“賣得越多虧得越多”,投資人怎能不心寒。

  在招股文件中,WeWork列出一些似是而非的利潤(rùn)(Margin)計(jì)算模型,但沒(méi)人買賬。

  模式硬傷,盈利無(wú)期

 。保┦袌(chǎng)費(fèi)用

  WeWork把市場(chǎng)費(fèi)用“一分為二”,一份是“狹義市場(chǎng)費(fèi)用”,另一份是“新進(jìn)入市場(chǎng)費(fèi)用”。

  2018年H2,“狹義市場(chǎng)費(fèi)用”和“新進(jìn)入市場(chǎng)費(fèi)用”分別為2.4億和3.03億,合計(jì)5.4億,占營(yíng)收的51%。

  2019年H1,“狹義市場(chǎng)費(fèi)用”和“新進(jìn)入市場(chǎng)費(fèi)用”分別為3.2億和3.7億,皇家大廚水晶泡泡鍋合計(jì)6.9億,占營(yíng)收的45%。

  新進(jìn)入市場(chǎng)費(fèi)用“作用期”顯然會(huì)超越本財(cái)季,貌似可以資本化,即按成本確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),然后逐期攤銷。但如果這樣處理,品牌廣告費(fèi)是否也要資本化?不如按通例將所謂“新進(jìn)入市場(chǎng)費(fèi)用”并入“廣義市場(chǎng)費(fèi)用”。

  WeWork這個(gè)連毛利潤(rùn)都沒(méi)賺到的“二房東”,拿租金收入的45%作市場(chǎng)費(fèi)用,真是匪夷所思。通常這種風(fēng)口上的公司,股權(quán)激勵(lì)成本非常高,特別是行政費(fèi)用的大部分會(huì)用于激勵(lì)管理層。但由于WeWork估值一落千丈,股權(quán)激勵(lì)已失去價(jià)值。本文采用剔除股權(quán)激勵(lì)成本之后的行政費(fèi)用。

  不計(jì)股權(quán)激勵(lì)成本,WeWork行政費(fèi)用仍然達(dá)到半年2.8億美元(2019年H1),占營(yíng)收的18.2%。發(fā)生那么多運(yùn)營(yíng)成本和市場(chǎng)費(fèi)用,每年還要再花5億美元行政管理費(fèi)用,普通“二房東”不可能這樣“作死”。

  3)盈利遙遙無(wú)期

  用藍(lán)色折線代表利潤(rùn),彩色堆疊柱代表各項(xiàng)成本,費(fèi)用。可以看到營(yíng)收連直接成加攤提折舊都覆蓋不好,市場(chǎng)費(fèi)用,行政費(fèi)用*(剔除股權(quán)激勵(lì)成本)居高不下,WeWork盈利遙遙無(wú)期。經(jīng)濟(jì)效益不是擴(kuò)大規(guī)模就可以改善的。

  正如專欄作家Henry Hawksberry所說(shuō):

  WeWork新客戶簽約6個(gè)月就能得到3個(gè)月的免租期,還有一大堆免費(fèi)的啤酒,噴嚏網(wǎng)首頁(yè)免費(fèi)的一切,支付給經(jīng)紀(jì)人傭金數(shù)倍于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),Instagram廣告鋪天蓋地……在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái),WeWork永遠(yuǎn)不會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)!

  孫正義這局扳不回來(lái)

  做“二房東”不需要多少商業(yè)智慧,主要靠運(yùn)氣。租上千平米寫字樓(甚至整棟),分割出“大堂”“包間”租出去。趕上經(jīng)濟(jì)景氣,出租率,有珠何須櫝租金雙雙上漲,錢就賺到手了。代價(jià)是“二房東”要承擔(dān)房東不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)——經(jīng)濟(jì)不景氣,出租率,租金雙雙下跌。

  WeWork不過(guò)是穿著漂亮馬甲的二房東,這一點(diǎn)科技圈,投資圈早就有人指出來(lái)了。沒(méi)想到WeWork連會(huì)賺錢的二房東都當(dāng)不好,孫正義迷途而不知返暴露了他不理性的一面。

  孫正義認(rèn)為WeWork是“世界上第一個(gè)實(shí)體社交網(wǎng)絡(luò)”,“將改變?nèi)祟惞ぷ,生活方式”,“值?shù)千億美元”。孫正義或許是對(duì)的,說(shuō)不定幾十年后多數(shù)工薪族在WeWolk式的環(huán)境下辦公,像家一樣舒服,還可以社交。

  但前面的分析說(shuō)明,WeWork模式在當(dāng)下不Work,即便可以低廉的價(jià)格租到物業(yè),裝修,運(yùn)營(yíng),市場(chǎng)成本都太高了。尤其在中國(guó),還會(huì)出現(xiàn)兩種“特色情況”,一是地方政“筑巢引鳳”,以免租金,贈(zèng)款裝修,入駐減免稅收吸引創(chuàng)業(yè)公司,二是共享辦公一哄而上,推高物業(yè)價(jià)格。

  有消息稱,WeWork將聚焦美,歐等表現(xiàn)較好的市場(chǎng),淡出日本之外的大部分亞洲國(guó)家。

  展望未來(lái),不要說(shuō)辦公場(chǎng)所,辦公環(huán)境,連公司的組織形態(tài)都無(wú)法預(yù)測(cè)。正如十幾年前沒(méi)人預(yù)見(jiàn)到會(huì)出現(xiàn)智能手機(jī)這東西。

  一將功成萬(wàn)骨枯,在探索未來(lái)的道路上會(huì)倒下無(wú)數(shù)“炮灰”?梢钥隙ǖ氖,以WeWork的燒錢速度不可能撐到未來(lái),這一單孫正義很難“扳回”。

  砸錢終結(jié)競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)略在尖端科研領(lǐng)域可以成立,所謂“一步領(lǐng)先,步步領(lǐng)先”。但在新商業(yè)模式探索方面行不通。如果模式不成立,砸多少錢還是不成立,如果模式成立,則沒(méi)必要急在一時(shí)。比如共享辦公跑道,先發(fā)者面臨更大風(fēng)險(xiǎn)卻不可能形成壟斷。

  孫正義的問(wèn)題是情況不明決心大。本應(yīng)派“尖兵”探路,卻冒然出動(dòng)主力。WeWork模式有硬傷,孫正義不給糾錯(cuò)機(jī)會(huì)而是把錯(cuò)誤放大100倍。

本文地址:http://www.help-services.cn/info/2019/11/0610453081.html

打印該頁(yè) 】【 關(guān)閉窗口
相關(guān)資訊