《港灣商業(yè)觀察》王心怡

　　近日，美的置業(yè)（03990.HK）披露了2022年業(yè)績。相對不盡如人意的盈利能力，也與市場預(yù)期一致。

　　01

　　長期主義與智能家居多元化

　　2022年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營收736.31億元，與2021年的737.03億元基本持平；毛利113.06億元，同比下滑16.22%；年內(nèi)利潤35.77億元，同比下滑32.55%；公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤19.69億元，同比下降49.5%。

　　與2021年相比較，美的置業(yè)這份最新的成績單的確在多方面出現(xiàn)了下滑。美的置業(yè)董事局主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂認(rèn)為2022年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可以說極其嚴(yán)峻。兩大現(xiàn)象，一是債務(wù)大量違約，二是大量企業(yè)虧損。美的置業(yè)去年一年在債務(wù)方面安全健康，沒有任何一筆錢出現(xiàn)違約。另外去年還有合理的盈利，這兩方面是非常不容易的。

　　中金公司研報(bào)認(rèn)為，得益于量入為出的嚴(yán)格財(cái)務(wù)紀(jì)律，美的置業(yè)夯實(shí)財(cái)務(wù)狀況，“三條紅線”指標(biāo)轉(zhuǎn)綠�？垲A(yù)負(fù)債率下降至68.2%，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比則分別穩(wěn)定在44%和1.6倍。在大股東信用背書下，公司融資渠道較民企同業(yè)更為通暢，2022年底以來，公司相繼與多家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議、累計(jì)獲得逾1500億元授信額度。

　　中金指出，2022年美的置業(yè)在投資端較審慎、僅在上海獲取一塊土地，主要重心在于通過股權(quán)切割對存量土儲進(jìn)行提質(zhì)優(yōu)化。2022年公司完成9個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)收購，新增權(quán)益貨值63億元，基本位于二線城市；同時(shí)公司退出部分弱三四線城市、對應(yīng)貨值9.5億元。至2022年底公司土儲權(quán)益同比提升至70%，其中一二線城市按面積占比66%。

　　截至2022年12月31日，美的置業(yè)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.2%，凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比為1.60倍。外界認(rèn)為，美的置業(yè)是2022年獲得最多政策支持的民營房企之一。當(dāng)被現(xiàn)場問到“美的置業(yè)是房地產(chǎn)同行業(yè)中不可多見的有大股東實(shí)業(yè)背景支持的企業(yè)，目前大股東給到公司的支持有哪些方面？以及大股東對房地產(chǎn)板塊有怎樣的規(guī)劃？”時(shí)，執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈指出：

　　“從兩個(gè)方面來看：第一，2021年的派息，股東是以股代息的，股東選擇把15億港幣的股息留在公司，拿的是股份，讓公司在面對市場環(huán)境和行業(yè)巨變的挑戰(zhàn)之下有更充裕的現(xiàn)金，去應(yīng)對新的變化。第二，2022年在融資端口來說也是最艱難的一年，美的置業(yè)表現(xiàn)的很從容，從兩方面可以看到，一方面是我們在股東的支持下，幾次發(fā)債都能順利發(fā)出去，尤其是大家看到去年向中債增提供擔(dān)保的中票，其中有25億是我們股東提供的反擔(dān)保，這是非常難得的純信用的反擔(dān)保，使得公司的債順利發(fā)行�！�

　　管理層提到了，最重要的一點(diǎn)是“股東要求我們堅(jiān)持長期主義的理念”。

　　近年來，不少各類行業(yè)中的企業(yè)都提到了長期主義。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期主義到底意味著什么？

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，長期主義意味著一方面自身需要具備跨越周期而生存的能力，這也就意味著較低的財(cái)務(wù)杠桿、較強(qiáng)的周期把握能力以及對行業(yè)大勢、市場走勢的感知能力與更強(qiáng)的企業(yè)運(yùn)營能力，另一方面也意味著企業(yè)需要從重開發(fā)走向重運(yùn)營，需要逐步提升物業(yè)自持運(yùn)營和物業(yè)管理、商用物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)重心和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，讓可持續(xù)經(jīng)營成為企業(yè)發(fā)展與生存的核心。

　　柏文喜向《港灣商業(yè)觀察》指出，堅(jiān)持長期主義在拿地、銷售、包括整體經(jīng)營戰(zhàn)略上會體現(xiàn)出更加重視項(xiàng)目質(zhì)量、單項(xiàng)目盈利能力、自身資源匹配能力，以及更加重視經(jīng)營性業(yè)務(wù)和逐步提升經(jīng)營性業(yè)務(wù)占比的特性。奉行長期主義的房企，其業(yè)績指標(biāo)一般會以現(xiàn)金流健康為核心、更加重視持續(xù)盈利以及經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)占比和租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入、資產(chǎn)管理收入占比較高等特點(diǎn)。向長期主義轉(zhuǎn)型的成功房企以港資頭部房企為代表，國內(nèi)較為成功的房企以龍湖為代表。

　　美的置業(yè)管理層提出，在相關(guān)多元化業(yè)務(wù)方面，重點(diǎn)是推動智能家居業(yè)務(wù)和裝配業(yè)務(wù)，包括物業(yè)服務(wù)，還有一些特色商業(yè)、社區(qū)商業(yè)。這幾塊相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)，2023年的業(yè)務(wù)規(guī)�；�本上可以達(dá)到45億，這些都是長期持續(xù)經(jīng)營的業(yè)務(wù)。

　　02

　　毛利率下滑何時(shí)企穩(wěn)？

　　2022年年報(bào)里，美的置業(yè)認(rèn)為在“房住不炒”總基調(diào)下，杠桿神話不再。過去的經(jīng)驗(yàn)主義無法奏效，艱難處境對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求�！笆Ｕ邽橥酢睍r(shí)代，行業(yè)已然從躁動歸于理性，人們將用更加冷靜、平常的心態(tài)看待房子。同時(shí)，企業(yè)也從吹沙見金的洗禮中，在“活下來”的命題基礎(chǔ)上，去思考如何走得更遠(yuǎn)、走得更好。

　　在更冷靜、平常的心態(tài)下看待房子，其售價(jià)自然會有所變化。有別于市場普遍“房價(jià)下滑的預(yù)期”，2022年美的置業(yè)銷售均價(jià)依舊較2021年增長8%至人民幣12546元/平方米。

　　盡管如此，根據(jù)東方財(cái)富數(shù)據(jù)，2022年末，美的置業(yè)的銷售毛利率為15.36%，相較2021年的18.31%、2020年的22.21%，進(jìn)一步下滑。而就在2019年末，美的置業(yè)還有著31.62%的銷售毛利率。過去四個(gè)完整年度，美的置業(yè)的銷售凈利率分別為10.52%、9.19%、7.19%及4.86%。

　　《港灣商業(yè)觀察》早于2021年8月在《從萬科到美的置業(yè)，地產(chǎn)商的“制造業(yè)生意”》就曾提及，在郝恒樂眼中，房地產(chǎn)行業(yè)一定是進(jìn)入了制造業(yè)邏輯，所謂“制造業(yè)邏輯”是指國家從地價(jià)到房價(jià)的雙限，毛利空間相對比較穩(wěn)定，當(dāng)然考驗(yàn)每個(gè)企業(yè)自身經(jīng)營能力。去年針對美的置業(yè)2021年全年的業(yè)績，《港灣商業(yè)觀察》亦指出對毛利率“回歸”正常水平的預(yù)期。

　　回頭看近幾年的美的置業(yè)，也不免讓人產(chǎn)生這樣的疑問：美的置業(yè)目前毛利率的整體水平是否已經(jīng)處在相對穩(wěn)定的空間？是否還有可能下滑？相對較低的利潤空間又將對公司整體的經(jīng)營發(fā)展、股價(jià)等產(chǎn)生怎樣的影響？

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《港灣商業(yè)觀察》表示，目前美的置業(yè)的毛利率水平大致正常，屬于前期在下降通道中，隨后企穩(wěn)�？紤]目前市場融資等狀況有好轉(zhuǎn)，但房價(jià)暫時(shí)沒有明顯的上升信號，所以也不排除毛利率有進(jìn)一步下滑的可能。

　　從整體市場格局而言，盧文曦判斷在房住不炒的基調(diào)下，好的頭部房企可能將毛利率維持在20%出頭。告別暴利時(shí)代，市場要對房企的利潤下滑有預(yù)期。至于股價(jià)，毛利的下滑自然帶動凈利潤的波動。從大趨勢上，目前房企要想有好的二級市場表現(xiàn)并不容易。除了基本面之外，還要看機(jī)構(gòu)的配置意愿等。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

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