獨家 | 優(yōu)客工場預(yù)計12月底或1月中旬赴美IPO，網(wǎng)球?qū)氊愋率挚ɑ蚴召廤eWork中國，毛大慶上市馬拉松能否PB？

　　據(jù)獨角獸早知道獨家消息源，優(yōu)客工場目前已向SEC密交，預(yù)計將于今年12月底或2020年1月中旬正式赴美IPO。

　　作者 | Arti

　　WeWork踩雷，優(yōu)客工場執(zhí)意上市

　　說到聯(lián)合（共享）辦公模式，大家第一反應(yīng)可能都是在9月30日撤回招股書的WeWork。

　　畢竟WeWork的困境大家有目共睹，經(jīng)歷了上市失敗后又陷入資金短缺的困境中，甚至直接導(dǎo)致軟銀在2019年第二季度虧損近5000億日元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超過分析師平均預(yù)期的2308億日元。

　　Uber CEO在近日接受媒體采訪時也極力避免與WeWork有所牽扯，表示Uber的模式和WeWork是截然不同的。

　　顯然，WeWork已經(jīng)給市場樹立了一個持續(xù)虧損，不斷燒錢的共享辦公行業(yè)形象，而優(yōu)客工場在此時執(zhí)意赴美上市，這同樣令投行人士表示意外。

　　成立于2015年4月的優(yōu)客工場，在四年時間內(nèi)累計融資20輪。最新一次融資活動發(fā)生在9月，融資方為中信銀行，招商銀行及杭州銀行信貸，融資金額達(dá)2.5億人民幣。

　　其實從以往的融資歷程來看，優(yōu)客工場的主要投資方包括紅杉中國，真格基金，歌斐資產(chǎn)，億潤投資，銀泰置地，創(chuàng)新工場等知名機(jī)構(gòu)。

　　在持續(xù)獲得融資的情況下，優(yōu)客工場在全球范圍內(nèi)開始了堪稱瘋狂的擴(kuò)張，據(jù)獨角獸早知道獲取最新內(nèi)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前優(yōu)客工場已有布局209個辦公空間，已投入使用的數(shù)量在180個左右。

　　共享經(jīng)濟(jì)？本質(zhì)還是房地產(chǎn)

　　那么在WeWork給行業(yè)敲響警鐘之后，加速上市進(jìn)程的優(yōu)客工場，其模式究竟和WeWork等共享辦公空間企業(yè)有何不同呢？

　　在大家關(guān)注點都放在互聯(lián)網(wǎng)共享經(jīng)濟(jì)上的時候，我們很容易忽略這個行業(yè)的傳統(tǒng)屬性，也就是房地產(chǎn)行業(yè)，臺前一中吧按照有些說法這些企業(yè)也被成為二房東。

　　優(yōu)客工場的創(chuàng)始人，CEO毛大慶自身是建筑師出身，全額罰息叫停后又在房地廠行業(yè)深耕十余年，毛大慶曾任萬科企業(yè)集團(tuán)高級副總裁，分管集團(tuán)商用地產(chǎn)業(yè)務(wù)同時任職北京萬科總經(jīng)理，北京萬科物業(yè)管理有限公司董事長。

　　憑借著對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻認(rèn)知，毛大慶創(chuàng)立的優(yōu)客工場與WeWork等以互聯(lián)網(wǎng)思維為基礎(chǔ)的共享辦公空間企業(yè)有著本質(zhì)上的區(qū)別。

　　不同于其它共享辦公空間在裝修維護(hù)上的高額花銷，曾任職萬科集團(tuán)高級副總裁的毛大慶在成本方面控制的相當(dāng)合理，在最大程度上規(guī)避了人們對共享辦公空間上的刻板印象。

　　根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，臺前一中吧只有當(dāng)聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時，才能保持盈虧平衡，這個比率對于聯(lián)合辦公企業(yè)而言，并不容易實現(xiàn)。而公開數(shù)據(jù)顯示，毛大慶的優(yōu)客工場項目出租率高達(dá)95%，甚至有些地區(qū)會出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

　　或?qū)⑹召廤eWork中國，道阻且長

　　早前，市場中曾有業(yè)內(nèi)人士表示，非夢卡盟上級編號關(guān)于WeWork的敗北，其根本上還是公司戰(zhàn)略和商業(yè)模式的問題。快速瘋狂的擴(kuò)張與發(fā)展沒有合理的毛利起到支撐作用，這直接導(dǎo)致了資本市場對其前景的不看好。

　　而優(yōu)客工場發(fā)展至今，雖然直營辦公空間依舊是收入的主要來源，但通過公開數(shù)據(jù)能看出，杜立巴石碟在2017，2018年中，直營辦公空間帶來的收入占比分別為90%與75%，而市場預(yù)計2019年占比會下降至65%左右，提早對于商業(yè)模式的多元化布局也正是優(yōu)客工場有底氣走下去的原因之一。

　　而除去直營辦公空間帶來的收入外，企業(yè)服務(wù)在收入中的占比呈現(xiàn)逐年提升的態(tài)勢，毛大慶曾提到，他希望租金的總收入占優(yōu)客工場總收入的50%以下，而50%以上的收入都應(yīng)該來源于這個平臺的其他衍生業(yè)務(wù)和它的撮合交易。優(yōu)客工場深知盈利模式過于單一，將會制約其長久穩(wěn)定運營，因此提前布局了多元化商業(yè)模式。

　　雖然目前我們還不了解資本市場是否會接納優(yōu)客工場的模式，不過可以確定的是，隨著WeWork上市失敗，優(yōu)客工場在“共享辦公第一股”的爭奪戰(zhàn)中已經(jīng)占得先機(jī)。

　　并且據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，優(yōu)客工場似乎有意與WeWork中國進(jìn)行合作，但目前還未有進(jìn)一步動作，很顯然，優(yōu)客工場已經(jīng)準(zhǔn)備好自己的故事，對于資本市場“明知山有虎，偏向虎山行”的態(tài)度也很明確。

　　不給自己留退路的優(yōu)客工場，全球共享辦公第一股的名號到底值不值，讓我們靜待資本市場的反饋。

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